平成27年の相続税改正で基礎控除額が下がり、相続税負担が生じるケースが増加しました。
不動産を相続する際、被相続人(相続財産を残して亡くなった人)名義の土地の評価額を見極める上で重要な指標となるのは「路線価」です。

今回は、路線価から土地の評価額を計算する方法、そして不動産の売買で相続税対策を行う際に注意しておきたいポイントを解説します。


相続税の算出などに利用される「路線価」とは
相続税を算出するときは、まず被相続人名義の相続する財産の価値を調べる必要があります。

しかし、土地に関する評価価格は一定ではなく、目的により「実勢価格」「公示地価」「固定資産税評価額」、そして「相続税路線価」の4つの価格が公的につけられています(一物四価)。

このうち、土地に関する相続税や贈与税を計算するときの基準として主に利用されるのが、「相続税路線価」です。一般的に路線価という場合、多くはこの相続税路線価を指しています。


路線価から相続税の対象となる土地の評価額を算出する方法
それでは、相続税が発生する可能性のある土地の評価額をあらかじめ調べるには、一体どうすればいいのでしょうか。

「路線価」は、その名の通り土地そのものの価値ではなく、所有地に接している道路に付けられた価格が基準となり、土地の面積をかけあわせて算出されます。

ただし、路線価はあくまで標準的な価格を示すものであり、それぞれの土地の形や固有の事情までは勘案されていません。

たとえば道路から奥に向かって細長くのびた土地や、逆に奥行きが全くない土地は、同じ面積でも標準的な土地に比べて土地の利用がしにくく、標準的な土地より評価額は低くなります。

そのため実際の評価額を計算するときには、土地の形にあわせて路線価を修正する「補正率」をかけて修正するのが一般的です。

【補正の対象となる土地の例】

  • 道路に接している辺が小さく、奥行きが長い

  • きれいな四角形ではない(平行四辺形やL字型など)

  • 道路に挟まれている

  • 公道に接していない


路線価は、毎年1月1日が評価基準日となり、7月初旬頃に国税庁から公表されます。もし、被相続人(土地をゆずる人)が1~6月に亡くなった場合は、その年の7月に公表される路線価を用いて評価額が算出されます。(1月に相続が発生しても相続税が7月まで確定できないという事になります)

具体的な路線価の数字や評価倍率表は、国税庁や各地税務署のほか、国税庁がインターネットで公開している日本全国の「路線価図・評価倍率表」から調べることが可能です。

国土交通省 「路線価図・評価倍率表」
http://www.rosenka.nta.go.jp/


【道路に面していない土地の評価額】
路線価は土地に接している道路の価格が基準となるため、道路がない山奥などは相続税路線価が定められていません。こうした土地では、主に固定資産税を算出に利用される「固定資産税評価額」が基準となります。

固定資産税評価額が基準となるときは、土地の形による補正は必要ありません。宅地や畑など「地目」ごとの倍率をかける「倍率方式」という方法で算出された価格が相続税や贈与税の基準として使用されます。


路線価と実勢価格の差によって、相続税が得や損になることも!
身近な問題となった相続税や贈与税の節税対策。なかでも不動産を活用した相続税対策は、うまく利用すれば節税効果も大きい反面、大きく損をしてしまうこともあります。

前述の通り、土地の評価価格は目的に応じて変わります。

実際に土地を売買する「実勢価格」は、取り引き時の状況やニーズによっても価格が変化します。一方、相続税の算出に使われる「路線価」は、毎年1月1日が評価基準日となり、7月初旬頃に国税庁から公表されるため、必ずしも実勢価格と一致しません。

土地にかかる相続税自体は路線価をもとに算定されるので、路線価と実勢価格の差が大きくなると、相続税が得になったり、損になったりする可能性があります。

【相続税が得になるケース】
路線価は、不動産取引の指標になる公示地価の70~80%を目指してつけられることが一般的です。価格が安定している土地の路線価は、基本的に実勢価格より低くなるため、相続税額も低く算出されます。

たとえば、現金1億円を相続する場合、相続の対象になる評価額は1億円のまま変わりません。

しかし、実勢価格が1億円で安定している土地は、路線価方式で評価額を算出すると、一般的に7000万円から8000万円で評価されることが多いようです。このため、1億円の現金を相続するより、実勢価格1億円で安定している土地を相続したほうが、相続税が低く抑えられる可能性もあります。

また、路線価の公表以降に実勢価格が上昇している土地を購入すれば、評価額と実勢価格の差はさらに広がり、相続税対策は大きくなります。

【相続税が損になるケースは?】
逆に、路線価の公表以降に土地の実勢価格が下落した場合は、実勢価格より路線価のほうが高くなってしまうケースもあります。

たとえば、実勢価格1億円の土地が1月1日の時点で路線価が8000万円だったとします。
しかし、年内に実勢価格が6000万円に急落しても、土地の相続税を算出するときには、その年度の路線価である8000万円で計算しなくてはいけません。

もし、実勢価格が下落した年に相続が発生すると、実勢価格より高い路線価で算出した相続税を払うことになるため注意が必要です。


「いざ」という時に備え、相続予定の土地の路線価は事前に調査を!
平成27年の相続税改正により、宅地の評価額が80%減額される「小規模宅地の特例」で減額対象となる面積の上限は、330平方メートルに拡大されました。

一方、相続税の基礎控除額は60%まで大きく減額されたため、相続税の支払いが発生するケース自体は増加するとも言われています。

これまで相続税とは無縁だったご家庭でも、土地の相続が発生する場合、大きな課税となることも考えられます。「もしも」のときに備え、あらかじめ路線価から相続税の対象となる土地の評価額を算出しておきましょう。

また、不動産を活用した相続税や贈与税対策では、路線価と実勢価格との差によって課税額は大きく変わります。特例も非常に多いため注意が必要です。

賢い節税対策のためにも、相続税対策に詳しい税理士や、資産運用の専門家であるファイナンシャルプランナーに相談しながら、将来に備えて大切な財産を守る準備をすすめることが大切です。



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