不動産で相続税対策ができる仕組み、具体例やメリット・デメリットを解説

不動産で相続税対策ができるって本当？【仕組み】

まずは、なぜ不動産が相続税対策に有効なのか、その仕組みからご説明します。

一般的に言われている通り、現金をそのまま相続するよりも、その現金を使って不動産を購入し、購入した不動産を相続したほうが、相続税の負担を抑えることができます。

現金を不動産に置き換えることで相続税が安くなる理由は、「相続税評価額の算出方法」が異なるからです。

土地の評価額は公示価格の8割程度

不動産には土地と建物があります。
土地の相続税評価額は、「路線価」をもとに算出されます。

路線価とは、国税庁が公表している土地の価格のことです。
主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格が、毎年7〜8月に公表されます。最新の路線価については、国税庁のHPから調べることが可能です。

路線価は、公示価格（国土交通省が公表している土地の価格）の8割程度の価格水準に設定されています。

さらに、実際に土地の売買が行われる価格（実勢価格）は、公示価格の1.1～1.2倍程度だと言われています。

つまり、土地の価格は「実勢価格＞公示価格＞路線価」という順に低くなるということです。
相続税評価額の算出に用いられるのは、もっとも価格が安い路線価なので、実際の売買価格（実勢価格）よりも安く抑えることができます。

建物の評価額は公示価格の7割程度

建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額」をもとに算出されます。

固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格のことで、公示価格の7割程度の価格水準に設定されています。
つまり、土地の評価額同様に、建物の価格についても「実勢価格＞公示価格＞固定資産税評価額」という順に低くなるということです。

現金1億円を相続すれば、1億円に対して相続税がかかります。
しかし、1億円でアパートやマンションを購入して相続すれば、相続税評価額は7,000万円程度となるため、相続税負担を大幅に抑えることができるのです。

不動産で相続税対策をする具体的な方法

不動産による相続税対策の方法としては、不動産を購入する以外にも幾つかあります。
ここからは、一般的によく行われている不動産を活用した相続税対策の具体例を紹介します。

生前贈与をする

生前贈与とは、所有する財産を生きているうちに引き継ぐことを指します。
現金で不動産を購入して生前贈与することも可能ですが、現在住んでいる実家を対象として行われるケースが多いです。

生前贈与は生きている間に行うため、譲りたい相手に対して確実に財産を渡せるというメリットがあります。
他にも、不動産の生前贈与では以下のような制度や特例を活用できるため、贈与税負担を抑えたうえで、将来的な相続財産も減らすことが可能です。

【不動産の生前贈与で活用できる制度】
・相続時精算課税制度
・配偶者控除の特例
・住宅取得等資金贈与の特例

マンション・アパート経営を始める

相続税対策として不動産を購入するなら、マンション・アパート経営を始めるのも一つの方法です。
新築で建設または購入したマンション・アパートは、自分で利用するよりも、第三者に賃貸したほうが、相続税評価額は低くなるからです。

例えば、新築で建設したアパートに自分で居住する場合、相続税評価額は建築費用の6割程度となります。
ですが、同じアパートを新築で第三者へ賃貸したときの相続税評価額は、自分で居住するときの7割程度です。

つまり、1億円をかけて賃貸アパートを建築した場合、自分で居住するなら相続税評価額は6,000万円程度、第三者に賃貸してアパート経営を始めるなら相続税評価額は4,200万円程度となり、さらに低くなるのです。

不動産小口化商品を活用する

不動産を活用した相続税対策に興味はあるものの、「現物不動産を購入する資金がない」「賃貸マンションの管理をするのは面倒」という方におすすめなのが、不動産小口化商品の活用です。

不動産小口化商品とは、不動産特定共同事業法に基づいて、不動産を小口化して販売する金融商品のことで、1口100～500万円程度から購入することができます。

不動産小口化商品を活用する最大のメリットは、少ない資金で現物不動産を購入でき、持分所有できる点にあります。不動産小口化商品は、税務上、現物不動産と同様の扱いとなるため、相続税評価額は公示価格の7～8割程度、あるいはそれ以上の評価減をとれるケースも数多くあります。

さらに、不動産小口化商品には、「分けやすい」というメリットもあります。
一般的に、不動産は分割しにくい財産として相続トラブルになりやすいと言われていますが、不動産小口化商品であれば、1口ずつ分割できるため、複数の相続人に対して平等に分けることも可能です。

ファイナンシャルスタンダードでは、不動産小口化商品の選び方について解説した電子書籍を無料で公開しています。
相続税対策として活用できる不動産小口化商品について知りたい方は、ぜひこちらを参考にしてみてください。

▷▷「相続税対策の新定番 「不動産小口化商品」 で失敗しない選び方とは」

不要な土地・空き家は売却して現金化する

ここまでは、現金よりも不動産を相続したほうが相続税負担を抑えられるという説明をしてきました。
しかし、だからといって、誰も使っていない土地や空き家を長期間放置するというのは、あまりおすすめできません。

誰も住んでいない家は、人が住み続けている家に比べて老朽化しやすく、資産価値が下がるのが早いと言われています。
また、状態の悪い空き地や空き家は、不法侵入や不法投棄などの犯罪の温床となる可能性や、害獣や害虫の拡散源となる可能性もあり、周辺住民に迷惑をかけるリスクも考慮しなければいけません。

そのため、いくら不動産のほうが相続税対策になるとはいえ、不要な土地・空き家であれば元気なうちに売却し、現金化したほうが良いケースもあるでしょう。
売却によって得た現金で、新たにマンション・アパート経営を始めたり、不動産小口化商品を購入したりすれば、相続税対策も可能です。

不動産を活用した相続税対策は誰に相談できる？

今回は不動産を活用した相続税対策について、概要のみを説明しました。

しかし、これらのことを実際に始めるとなると、相続税対策に適した物件を探したり、制度や特例を活用したり、複雑な手続きが必要となる場合もあり、自分一人で行うのはとても大変です。

相続税対策のために不動産を活用したいという方は、相続を専門に扱う税理士や不動産系のコンサルタントなど、専門家に相談しながら、二人三脚で始めることをおすすめします。

ファイナンシャルスタンダードのIFAは、不動産による相続税対策はもちろん、投資信託や保険商品など、幅広い資産運用の方法をご提案させていただきます。

IFAとは、ファイナンシャルアドバイザーのことで、豊富な知識と経験によりお客様の資産形成をサポートする存在です。現物不動産と不動産小口化商品の違い、どちらがお客様に適しているかについても、丁寧にご説明させていただきます。相談料は無料なので、ぜひお気軽にお申込みください。

不動産は相続税対策に役立つ！具体的な方法はIFAに相談しよう

不動産を上手に活用することで、現金のまま相続するよりも税金負担を大きく減らすことができ相続税対策に役立てることができます。

ファイナンシャルスタンダードに所属するIFAは、不動産はもちろん、証券や保険に関する知識を保有しており、お客様の相続税対策をサポートさせていただきます。

不動産を活用した相続対策に興味がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。