団地再生は潮流となるか？都市再生特別措置法の改正と団地再生

都市再生特別措置法等の一部を改正する法律案

「都市再生特別措置法等の一部を改正する法律案」が２月５日、閣議決定されました。法案の目的は「都市の国際競争力と防災機能の強化を実現するとともに、コンパクトで賑わいのあるまちづくりを進め、あわせて、住宅団地の再生を図るため」です。

この改正案で注目したい点は「住宅団地の再生を図るため」という文言。住宅団地（一体利用される一団の土地内に数棟の建物があるものが団地でマンションとは異なる）は高度経済成長期に大量に供給され、老朽化が進んでいます。

国交省の調査では全国の住宅団地の総数は２０１３年度末時点で約５０００団地・２００万戸。そのうち１９８１年５月以前の旧耐震基準で建てられた建物が約１６００団地・５０万戸もあります。

自治体による建て替えならば2/3の合意で事業可能に

建て替えに関する既存の法律では所有者の８割以上が合意することが条件とされていて、建て替えが進んでいません。

そこで改正案では、自治体が都市計画の市街地再開事業で建て替える場合、所有者による再開発組合をつくり、３分の２以上が合意すれば事業が可能となるように条件を緩和します。

管理組合主導の建て替えも要件緩和されている

なお自治体主導ではなく管理組合主導でも２０１４年12月に施行された「マンション建て替え円滑化法」の要件緩和により建て替え決議がしやすくなっています。

旧耐震基準のため耐震性不足の認定を受けたマンションはマンション敷地売却制度により、区分所有者の５分の４以上の賛成でマンションおよびその敷地を売却する決議できるというもの。

また耐震性不足の認定を受けたマンションは、特定行政庁（建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区）の許可により容積率制限が緩和されることも知っておきましょう。

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