収益物件はこう選ぶ！選び方のポイントと知っておきたい基礎知識

収益物件を選ぶための方法は？

まず、大切なのはどのようにして物件を探すかということでしょう。多くの場合は、不動産投資会社などを通して物件を選んだり探したりします。

もちろん、選ぶ際は丸投げというわけにはいきません。投資を行う人自身が、どのような目的で、どんな収益物件を求めているのかを伝えることが大切です。また、予算や将来的にはどのように運営していきたいかなども、一緒に相談しながら選んでいくことが大切になります。

収益物件に関する基礎知識

・収益物件の種類について
収益物件といっても、いくつかの種類があります。ざっくりと分けて、住居系、事務所系、店舗系の3つが一般的でしょう。このどれを選ぶかによっても、今後の運営の方向性や利回り、リスクなどが異なってくるのです。

・収益物件の利回りについて
利回りには、「表面利回り（グロス）」と「実質利回り（ネット）」の2種類があります。
表面利回りは、単純に家賃収入の総額を物件価格で割った場合の率になります。対して実質利回りは、かかる経費などを差し引いたものを物件価格で割り戻した数字になります。
物件の紹介コメントなどに、「想定利回り○％」などと書かれていることがありますが、この場合多くは「表面利回り」のことを指しているのが一般的です。

表面利回りの高い数値に騙されて飛びつく前に、実質利回りを確認することを忘れないようにしましょう。

収益物件を選びだすポイントは？

・想定される空室状況を見極めること
利回りは、物件が満室であることを前提として計算されているものになります。当然ながら空室が目立つ物件や、借り手がなかなかつかないような物件では、利益も下がってしまいます。そのため、どれくらいの空室率になるものなのかも、物件を選ぶ際には注意が必要になるのです。

・需要が高い地域で利回りの高い物件を選ぶこと
収益物件を探す際は、エリアの選定も大切です。ポイントは、周辺環境や立地が良く、需要が高いことが見込めるかどうかでしょう。できれば土地勘のあるエリアで、住居賃貸であれば自分自身が住んでみたいなと感じるようなエリアが良いでしょう。

・管理費やメンテナンス料を想定しておく
どのような収益物件でも、経年劣化をするものです。当然、外装内装、設備関連とメンテナンスが必要となります。しかし、あまりにも管理費用やメンテナンスにかかる費用が高くなると、いくら利回りが高くても経費ばかりかかってしまいます。

また、せっかく利用してもらっていても、万が一の時にメンテナンス費用がなく対応できなければ、退去してしまう可能性も高まります。しっかりとメンテナンスができるよう、どれくらいの費用がかかるのかを想定したうえで選ぶのもポイントになるでしょう。

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