不動産小口化商品を活用した相続対策とは？メリット・デメリットを解説

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、ビル1棟など高額の不動産を一口100万円〜1,000万円程度に小口化し、投資家向けに販売する金融商品のことです。
不動産事業によって得られた賃料収入や売却益は、購入した口数に応じて投資家に分配される仕組みです。

不動産小口化商品は、REITとは違い、現物不動産を所有できるというメリットがあります。
1人では手を出しにくい高額の不動産も、不動産小口化商品なら少額で所有でき、不動産オーナーになることも可能です。

また、物件の管理や運営は、不動産小口化商品が運営する事業者が行うため、投資家に手間や負担がかかることもありません。

不動産小口化商品が相続対策になる理由

不動産小口化商品は節税メリットのある金融商品として、相続対策としても注目を集めています。
ここでは、不動産小口化商品が相続対策になる3つの理由を説明します。

相続税評価額が時価よりも低い

不動産小口化商品は、相続において現物不動産と同等に扱われるという特徴があります。
そのため、現金1億円を相続するよりも、1億円で購入した不動産を相続するほうが、相続税は安くなるケースが多いです。

これは、不動産の相続税評価額が、「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに算出されることが関係しています。
相続税評価額とは、相続税を決めるときの基準となる価額のことで、路線価は時価の70％程度、固定資産税は時価の80％程度に設定されるのが一般的です。

相続税評価額が高いほど相続税も高くなるため、時価よりも相続税評価額が下がる不動産小口化商品は、相続対策になるのです。

小規模宅地等の特例を受けられる

小規模宅地等の特例とは、相続した土地にかかる相続税の負担を大幅に軽減できる特例のことです。

亡くなった方が居住用または事業用に所有していた土地を相続する場合は最大80％、賃貸物件の家賃収入を分配するタイプの不動産小口化商品であれば、土地の不動産評価額が50％軽減されます。

ただし、小規模宅地等の特例が適用できる土地の面積には上限があります。
不動産小口化商品とは別に相続する不動産がある場合は、事前に確認しておくと安心です。

生前贈与で相続時精算課税制度を活用できる

相続時精算課税制度とは、原則として60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子どもまたは孫などに対して財産を贈与した場合に選択できる贈与税の制度です。

累積贈与額が2,500万円を超えるまでは贈与税がかかりませんが、贈与者が亡くなって相続が発生した際には、生前贈与分も含めた財産に対して相続税がかかります。

不動産の生前贈与で相続時精算課税制度を利用するメリットは、贈与時点の評価額が相続財産となる点にあります。
不動産小口化商品は将来的な価格の上昇が見込める物件が多いため、相続時の評価額が贈与時点よりも上がっているケースは珍しくありません。

相続時精算課税制度を利用すれば、相続時ではなく贈与時点の評価額で相続税評価額を算出できるため、相続税の節税につながるのです。

関連記事：不動産で相続税対策ができる仕組み、具体例やメリット・デメリットを解説

不動産小口化商品で相続対策をするメリット

続いては、不動産小口化商品で相続対策をするメリットについて説明します。

少額から投資できる

現物の不動産を購入するとなると、少なくとも数百万円、ビル1棟であれば億単位の資金が必要になります。
不動産投資に興味があっても、現実的にはなかなか手が出せないという方も多いです。

一方で、不動産小口化商品なら一口100万円程度から購入できる商品もあるため、少額から不動産投資を始めることができます。

複数の相続人に分割しやすい

相続人が複数いる場合、現物不動産は分けにくいというデメリットがあります。
相続した不動産を売却し、現金化して分割する方法もありますが、相続の対象となる財産が不動産から現金に変わってしまうため、相続税評価額は高くなってしまいます。

一方で、不動産小口化商品は口数によって分割できるため、複数の相続人に対して平等に分けることができ、トラブルのないスムーズな相続が可能です。

賃料収入で納税資金を確保できる

不動産小口化商品を保有していれば、投資額に応じた賃料収入を得ることができます。

不動産小口化商品を生前贈与すれば、贈与後から相続までの期間、相続人が賃料収入を得ることができるため、納税資金を確保することにつながります。

物件管理の手間がかからない

不動産を所有して賃貸事業を行うとなると、入居者の募集や家賃の回収、設備の修理なども行わなければならず、物件管理の手間がかかります。
もちろん、管理会社と契約して任せることもできますが、費用がかかる点がデメリットです。

不動産小口化商品の場合、投資家が物件管理をする必要はありません。
物件管理はプロに任せたうえで、家賃収入を継続的に受け取ることができます。

不動産小口化商品で相続対策をするデメリット

不動産小口化商品は相続対策に有効な方法の一つですが、残念ながらデメリットもいくつかあります。
相続対策として不動産小口化商品の購入を検討している場合は、デメリットやリスクについても正しく理解しておきましょう。

不動産投資ローンは使えない

投資用物件として現物不動産を購入する場合、不動産投資ローンで借り入れを行うケースが多いです。

一方で、不動産小口化商品の場合、原則としてローンの借り入れはできません。
少額から投資できると言っても、100万円単位の自己資金が必要となる点は、デメリットと言えます。

中途解約できない商品もある

不動産小口化商品のなかには、中途解約ができないものもあります。
相続人が、相続後すぐに現金化を望んでいたとしても、中途解約できない場合は、満期償還を待たなければなりません。

また、中途解約ができる商品であっても、解約手数料が必要なケースやなかなか買い手が見つからないケースもあるため、注意が必要です。

不動産価値が下がるリスクがある

不動産小口化商品に、元本保証や賃料補償はありません。
購入後に不動産の価値が下がってしまうと、売却時に元本割れをするリスクや家賃収入が減少するリスクもあります。

プロが厳選した不動産が小口化されているため、価格上昇が見込める物件が多い傾向にはあるものの、不動産小口化商品を購入する際は、将来的な値下がりリスクについて慎重に検討しなければなりません。

購入できる商品が少ない

相続税対策に活用できると注目を集める不動産小口化商品ですが、現物不動産に比べて、まだまだ数が少ないのが現状です。

商品の数に対し、購入希望者の数が多いため、人気の商品には購入の応募が殺到します。
必ず買えるとは限らない点にも注意しておきましょう。

▷▷相続対策の新定番 「不動産小口化商品」 で失敗しない選び方とは

不動産小口化商品は相続対策に活用できる！注意点も押さえておこう

一口100万円程度の少額から投資ができる不動産小口化商品は、相続税対策に有効です。

しかし、元本割れのリスクがあったり、中途解約ができない商品もあるため、購入時には慎重な見極めが必要になるでしょう。

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