中国リスク再燃！？ 中国不動産市場の実態を改めて学ぶ

相次ぐ不動産開発会社の経営危機

2023年8月17日に中国の不動産開発会社「恒大集団」が米国で連邦破産法第15条の適用を申請。さらに中国の業界最大手、碧桂園（カントリーガーデン）は１-６月に過去最大の赤字を計上し、業績が今後も悪化した場合、債務返済が不可能になる可能性があると発表するなど、中国の不動産開発会社が相次いで経営危機を迎えています。

中国の不動産開発会社の不振は、2021年12月に恒大集団がドル建て債のデフォルトに陥ったことで注目されるようになりました。その後、恒大はドル建て債の保有者と債務再編交渉を続けてきましたが、難航したままの状態となり、今回の米国連邦破産法申請に至ります。

何が中国不動産市場の危機を招いたのか？

中国不動産市場の危機を招いたのは、中国政府が2020年8月に打ち出した「三道紅線（3つのレッドライン）」が要因と言われています。
当時中国では経済が急速に発展し、都市部の人口増加や富裕層による不動産投資の過熱により住宅価格が急騰。一般市民にとって住宅は手の届かないものになりつつありました。
そこで格差是正をスローガンとしていた中国政府は、共同富裕を推進する目的で、三道紅線政策を打ち出します。

三道紅線とは中国政府が不動産業者に課した財務指針は主に以下のような内容です。

• 総資産に対する負債比率が70％以下
• 自己資本に対する負債比率が100以下
• 短期負債を上回る現金の保有

これらに抵触する不動産業者は、銀行融資などの規模が制限され、恒大集団をはじめとした多くの不動産開発会社がデフォルトに陥りました。

住宅ローン返済拒否も重荷に

中国では住宅の完成前に代金の一部を支払い、その代金の一部を建設資金に充てるのが一般的です。しかし不動産業者の資金繰りが悪化すると、工事が停滞し、物件の引き渡しが行われないケースが増加するようになります。物件が引き渡されず、ローンの支払いだけ請求されることから住宅ローンの返済を拒否する利用者が増加。不動産業者の利益をさらに圧迫するようになったのです。

中国の不動産市場を取り巻くリスクはリーマンショック級の金融危機を引き起こす？

足元で注目を集めているのが、碧桂園のデフォルト危機です。同社は2023年度に至るまで売上高では国内最大の不動産開発会社で、負債規模は恒大集団の59%にとどまりますが、国内での開発プロジェクト数は約3,100件と恒大集団の約4倍にのぼります。

中国のGDPの約3割を占める不動産開発会社の最大手でもある碧桂園のデフォルト危機が中国市場に与えた影響は大きく、上海株式市場では8月25日には今年の最安値を記録。中国株式市場からの資金流出の他、人民元安も進行しています。

さらに深刻なのは、中国の地方政府が傘下に置く投資会社「融資平台」のデフォルトリスクです。地方政府は銀行などからの借り入れが禁じられています。そのため融資平台が地方政府の信用力を背景に銀行や債券発行によって資金を調達し、地方政府の指示に従って公共住宅やインフラなどを建設します。

この融資平台が発行した債券の市場規模は約9兆ドル、日本円で約1,300兆円に上りますが、債務の返済に充てる収益はほとんど確保できていないと言われています。

中国の不動産市場を取り巻くリスクはリーマンショック級の金融危機を引き起こすのではないか？という懸念がありますが、リーマンショックは米国の低所得者向け住宅ローンを高金利の投資商品に組み替えて世界中に販売したものの、返済不能となる人が続出したことで損失が世界中に広がりました。

一方、中国の不動産市場を取り巻くリスクは中国国内の問題のため、リーマンショックのように金融危機が世界中に拡がる可能性は低いでしょう。ただしアメリカに次ぐGDPを誇る中国の景気が悪化するようなことがあれば、世界に与える影響は少なくはないでしょう。