副業としても成り立つ不動産投資ですが、誰もが成功をしているとは限りません。安定収入を得るつもりで始めたのに、大失敗をしてしまい、結果損をすることとなってしまったオーナーさんもいるのです。

今回は、不動産投資の失敗事例を基に、損をしないためのポイントについてお話ししたいと思います。


失敗事例1.新築の物件をフルローンで購入したケース
不動産投資を考えていた時、ある不動産投資会社から2000万円の投資用新築ワンルームマンションの1室の購入をすすめられました。購入時にかかる初期費用などは、自己資金で賄いましたが、物件自体はローンを組む形で購入しました。

駅からも決して遠いということはなく、家賃収入もそのエリアに見合った金額でしたので、安心して購入したのです。しかし、実際ふたを開けてみると、毎月の支出が家賃収入を若干上回る形となってしまったのです。結局は、不動産投資でもうけるどころか、キャッシュフローがマイナスという結果となったのです。

さて、新築で立地も良く、空室率も良い条件の物件であるにもかかわらず、なぜこのようなことが起きてしまったでしょうか?これには、購入者の見通しの甘さと、業者の巧みなセールスが原因となっているのです。

銀行で借り入れしたローンの金額は計算に入っていたのですが、管理費や修繕積立費、管理委託料などを計算に入れていなかったのです。もちろん、これ以上の家賃収入の増額は見込めません。ローンはこの先、何十年も続くのです。業者側はあらかじめ想定できていたことでしょう。しかし、悟られないようにと、うまく話をすすめたのです。

今回の事例では、フルローンで購入したことが一番のネックとなりました。一括キャッシュで購入、もしくは月々の返済額が抑えられるような形で購入できれば、結果はもう少し違っていたのかもしれません。

失敗事例2.周辺環境を考慮していなかったケース
Aさんは、投資用物件として当時誰も住んでいない中古のアパート物件を購入しました。購入費用的には負担も少なく、入居率も決して悪くないだろうとのことでした。早速リフォームを行い、入居者も順調に集まり満室となったのです。

しかし、2年が経過しようとしていたころ、1室、2室と退去する方が出てきたのです。その後も、新たな入居者が入るものの長続きせず、とうとう物件には1世帯しか残っていない状態になってしまったのです。当然、投資どころか税金や管理費用などのことをと考えると赤字です。

実は、この物件自体には全く問題がなかったのですが、隣人に大きな問題があったのです。小さなことでもクレームをつけたり、物件の居住者へ嫌がらせなどをしたりするような人で、注意すれば何をされるかわからないという恐怖感すら感じられるほどだったのです。

普段から住人とやり取りをしていれば事前にわかったのでしょうが、Aさんはほとんどやり取りをすることもなく、この事実を知らないままでした。結局、新たに入居者が決まるものの、同じことの繰り返しで、Aさんはこの物件を手放すことにしたのです。

もちろん、早期に対処をしていたとしても、隣人の嫌がらせが止んだかどうかは不明です。この隣人の振る舞いが、購入時に誰も住んでいなかったことや、前オーナーが物件を手放した理由と関係があるかどうかも、事前に確認をする方法は無かったかもしれません。

しかし、ある程度土地勘がある地域で購入をしたのであれば、うわさが耳に入ってきた可能性はあります。また、購入時に管理会社へ詳しく話を聞いておけば、情報が得られた可能性もあります。

今回の失敗事例自体は特殊なものに感じられるかもしれませんが、周辺環境といってもさまざまなものがあります。自分の足で現地を回るだけでも、わかることがたくさんあります。収益物件を選ぶ際は、建物だけでなく、周辺の環境もしっかりとみておくことが大切なのです。



不動産投資における法人化のメリット・デメリット まとめ