夢や希望を持って不動産投資を始めたのに、なんだかうまくいかないという人も決して少なくありません。しかし、このような方の場合、やってはいけないことをしてしまっていることが原因である場合が多いのです。
今回は、不動産投資で損をしないためにも、やってはいけないことを5つご紹介したいと思います。


1.利回りの低い物件をフルローンで購入する
最近は、リノベーションなどといった言葉を良く聞くようになりました。古い住居やアパートなどを安く購入し、修繕をして賃貸にするというのは、決して悪いことではありません。

しかし、あまりにも利回りが悪い状態の物件をローンで購入してしまうと、ローンを支払う資金を回収できず赤字続きになってしまう危険性があるのです。修繕費用も、思っていた以上にかかってしまう可能性もあるため、負担ばかりが増えてしまいます。


2.節税を対策のために不動産投資をする
不動産投資は、節税に効果的なのは事実です。ただし、どのような税金が節約できるのかがポイントです。

たとえば、不動産投資を行っている個人の場合、不動産投資の収益が赤字であれば、所得税の還付があります。また、相続税などについては、現金で持っているよりも、同様の価値で投資目的での不動産を持っている場合は、相続税も低くなるでしょう。

しかし、考えてみて下さい。この節税対策で得をした人は一体誰なのでしょうか?赤字運営をするのであれば、不動産投資をする意味がありません。また、相続税については相続する人の負担が減るというだけになります。相続税対策にばかり目がいって、生涯不動産投資による収益がないのであれば、これまた問題なのではないでしょうか?


3.新築にこだわりすぎる
新築物件は賃貸においても人気が出やすく、賃料が適正であれば需要は高いでしょう。しかし、新築であるというプレミアムは決して長く続くものではありません。年月がたつほど当初見込んでいた賃料は得られず、売却を決める頃には物件の価値も大きく下がってしまっているのです。


4. 特定需要にあやかって購入立地を決める
よくやってしまいがちなことに、特定需要にあやかって購入立地を決めるという行為があります。

特に多いのが、大学生の入室を見込んで、大学の周辺に物件を購入するということです。もちろん、大学がある間は安定した居住が見込めるでしょう。しかし、近年では大学の移転なども決して珍しくなくいため、万が一を考えるとリスクの高い選択になるのです。

これが大学に関係なく、通常でも需要が見込めるエリアなのであれば、そう問題はありません。どちらにせよ『もしも』を想定した立地選びが大切なのです。


5.安定した需要がある物件でサブリース契約をする
サブリースとは、サブリース会社に物件を借り上げてもらう形で、入居者との間に入ってもらう経営方法です。入居者との契約や家賃のやり取りは業者が対応し、物件の持ち主はリース会社からリース代、もしくは保証料を受け取る仕組みです。

契約内容によっては、「〇年一括借り上げ」や「借り上げ保障」などと、安心感を与える物となっている場合もあります。一見すると、うま味があるようにも思えますが、長期的に同じ金額を支払ってもらえる保証は何もありません。

また、修繕などもサブリース会社の判断で行い、管理者が費用を支払う仕組みとなっていることが一般的です。業者の選択肢もないため、修繕費のコストダウンを図ることも難しく、結果として損をしてしまう結果になることが多いのです。

近年では、このようなサブリース契約によるトラブルが後を絶ちません。入居者が見込めるような物件のサブリース契約は、全く意味のないことですので利用しないようにしましょう。



不動産投資における法人化のメリット・デメリット まとめ