今すぐ使える！不動産投資で失敗しないための3大チェックポイント

2016/05/10

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POINT１　実質利回りのチェック

不動産投資において最初に注意すべきポイントは不動産の「表面利回り」です。
不動産業者が提示している、もしくは広告等にでている利回りは、本当の収益率を表してはいません。

これは「満室時の年間想定賃料」を「物件の販売価格」で割って算出した利回りを示しています。ここでは、満室時の状態を想定した収益であり、その物件を購入する際に発生する様々な諸経費は考慮されていないのです。

不動産投資においては様々な諸経費がかかります。例えば固定資産税や修繕積立金など保有することで負担しなければならいないものや、ローンを組んだ場合の金利などです。

一般的には、年間に得られる賃料に対する大まかな経費率は、東京ではおよそ15～20％、地方では30～40％の経費がかかるといわれています。不動産を選ぶ時にはこれらの経費についても考慮に入れたうえで不動産を選択することが重要です。

物件の価格が妥当かどうかを判断するモノサシの一つとして、「積算価格」というものがあります。簡単に説明すると、土地と建物のそれぞれの現状の価値を査定した上で合算した価格で、金融機関が融資額の評価を行う際に、物件の担保価値の査定で重要視される評価額と言われています。

では、単純に積算価格が高い物件を選定すればよいのかというとそうではありません。立地条件などが同じような物件でありながら積算価格が高いものは、低いものよりもコスト負担が重くなる可能性が高いと考えられます。

つまり、土地に対する価格評価が同じくらいであれば、積算価格の差を生むのは建物の部分です。積算価格が高い物件は必然的に建物の固定資産税や都市計画税も高くなり、将来的に発生する修繕費等についても高くなる可能性があります。

物件を選定する際には、POINT１で説明した実質的な利回りを考えるうえで、この積算価格についても調べることで、より正確な物件の評価をすることができます。

「賃料単価」とは、賃料を「貸床面積」で割って算出した数値のことをいいます。高いほど収益性が高い物件であるといえます。賃料単価が高い物件は中古価格が維持されやすいと考えられます。

不動産において建物は老朽化していきますが、土地の価格は相場で大きく動くとはいえ、周辺などと比較をした相対的価値は基本的には大きく変わりません。賃料単価が高いということは基本的には「土地の価格が高い」といえます。賃料単価が高いほど土地の価値が高くなり、物件全体の経費率も低くなります。

まとめ
今回は不動産を選定する時に確認すべき3つのPOINTについてお話ししました。当然これらのPOINTを押さえて選べばすべて上手くいくわけではありませんが、少なくとも、不動産購入時には、購入前に必ずチェックを行い、物件について正しい評価を下すことが重要です。